Was sind Reits?

REITs, oder „Real Estate Investment Trusts“, sind Gesellschaften, die Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren und es ermöglichen, in großvolumige Immobilien zu investieren, die sonst für einzelne Investoren schwer zugänglich wären. REITs bieten eine besondere Form der Investition, da sie verpflichtet sind, einen Großteil ihres steuerpflichtigen Einkommens (typischerweise 90% oder mehr) in Form von Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Dies macht sie besonders attraktiv für Einkommensorientierte Investoren.

Es gibt verschiedene Arten von REITs:

1. Equity REITs: Diese besitzen und betreiben Immobilien direkt. Die Einnahmen stammen vorwiegend aus den Mieteinnahmen dieser Immobilien.
2. Mortgage REITs (mREITs): Diese finanzieren Immobilien durch den Kauf von Hypotheken oder Hypotheken-bezogenen Wertpapieren. Ihre Einnahmen stammen hauptsächlich aus den Zinsen, die von diesen Finanzierungen erwirtschaftet werden.
3. Hybrid REITs: Diese kombinieren die Geschäftsmodelle der Equity REITs und der mREITs.

REITs bieten eine Reihe von Vorteilen, darunter regelmäßige Einkommensströme, Liquidität (da sie an großen Börsen gehandelt werden), Transparenz durch regulatorische Anforderungen und eine diversifizierte und professionell verwaltete Immobilienexposition. Sie sind beliebt bei Anlegern, die eine Kombination aus Einkommen und moderatem Kapitalwachstum suchen und gleichzeitig von den steuerlichen Vorteilen profitieren möchten, die REITs bieten.

REITs bieten eine attraktive Möglichkeit für Investoren, in Immobilien zu investieren, ohne die Notwendigkeit, direkt Immobilien zu kaufen, zu verwalten oder zu verkaufen. Allerdings bringen sie sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich, die Investoren bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen sollten.

Vorteile von REITs

1. Regelmäßige Einkünfte: REITs sind gesetzlich dazu verpflichtet, mindestens 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Dies führt zu einer potenziell attraktiven und stetigen Einkommensquelle.
2. Diversifikation: Durch Investitionen in REITs können Anleger ihr Portfolio diversifizieren, indem sie in eine Vielzahl von Immobilien investieren, was das Risiko im Vergleich zum Besitz einzelner Immobilien reduziert.
3. Liquidität: Da REITs an Börsen gehandelt werden, bieten sie eine höhere Liquidität im Vergleich zu Direktinvestitionen in Immobilien. Anleger können ihre Anteile jederzeit kaufen und verkaufen.
4. Steuerliche Vorteile: In vielen Ländern bieten REITs steuerliche Vorteile, wie die Vermeidung der Doppelbesteuerung von Unternehmensgewinnen.
5. Professionelles Management: REITs werden von professionellen Managern verwaltet, die in der Regel über umfangreiches Wissen und Erfahrung in der Immobilienbranche verfügen.

Nachteile von REITs

1. Marktvolatilität: Obwohl REITs Immobilien besitzen, sind sie Aktien ähnlich und können auf Marktschwankungen reagieren, was zu potenzieller Volatilität führt.
2. Zinsrisiko: REITs sind oft empfindlich gegenüber Zinsänderungen, besonders Mortgage REITs. Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erhöhen und die Gewinne und Dividenden schmälern.
3. Geringere Wachstumschancen: Da REITs den Großteil ihres Einkommens ausschütten müssen, können sie weniger Gewinne reinvestieren, was das Wachstumspotenzial im Vergleich zu anderen Aktienunternehmen limitieren könnte.
4. Steuerliche Komplexität: Obwohl REITs steuerliche Vorteile bieten, kann die Besteuerung der Dividenden komplex sein und von den individuellen Steuersätzen der Investoren abhängen.
5. Kontrolle und Transparenz: Anleger in REITs haben keine Kontrolle über die einzelnen Immobilieninvestments und sind auf die Entscheidungen des Managements angewiesen. Zudem kann die Transparenz in Bezug auf die genauen Immobilienwerte und -verwaltungspraktiken variieren.

Investoren sollten diese Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen und ihre Investitionsentscheidungen basierend auf ihren individuellen finanziellen Zielen, ihrer Risikotoleranz und ihrem Investitionshorizont treffen. REITs können eine wertvolle Ergänzung für ein diversifiziertes Anlageportfolio darstellen, sofern die spezifischen Eigenschaften und Risiken verstanden und akzeptiert werden.

Bei der Bewertung von REITs werden spezifische Kennzahlen verwendet, um die finanzielle Gesundheit, Performance und den Wert dieser spezialisierten Investitionen zu analysieren. Diese Kennzahlen helfen Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen und die potenziellen Renditen und Risiken einzuschätzen. Hier sind einige der wichtigsten Kennzahlen:

1. Funds From Operations (FFO)

Die Kennzahl „Funds From Operations“ ist zentral für die Bewertung von REITs. Sie korrigiert den Jahresüberschuss um Abschreibungen auf Immobilien und Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf von Immobilien, um einen genaueren Blick auf die betriebliche Performance zu ermöglichen. FFO gibt Aufschluss darüber, wie viel Geld ein REIT aus seinem Kerngeschäft generiert, was besonders wichtig ist, da Abschreibungen auf Immobilien nicht zahlungswirksam sind.

2. Adjusted Funds From Operations (AFFO)

AFFO geht einen Schritt weiter als FFO, indem es um nicht zahlungswirksame Mieteinnahmen (wie z.B. Mietsteigerungen) und einmalige Kosten bereinigt wird. Diese Kennzahl gibt eine klarere Vorstellung von der tatsächlichen Cash-Performance und wird oft als Indikator für die Nachhaltigkeit der Dividenden verwendet.

3. Dividendenrendite

Die Dividendenrendite ist ein Maß dafür, wie viel ein Unternehmen pro Aktie an seine Aktionäre ausschüttet, geteilt durch den Aktienkurs. Für REITs ist dies eine besonders wichtige Kennzahl, da sie verpflichtet sind, einen hohen Anteil ihres Einkommens in Form von Dividenden auszuschütten.

4. Net Asset Value (NAV)

Der Net Asset Value eines REITs ist der Nettovermögenswert seiner Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten. NAV pro Aktie wird berechnet, indem der NAV durch die Anzahl der ausstehenden Aktien geteilt wird. Diese Kennzahl ist wichtig, um zu beurteilen, ob ein REIT unter oder über seinem Buchwert gehandelt wird.

5. Kapitalisierungsrate (Cap Rate)

Die Kapitalisierungsrate ist ein Indikator für die Rendite einer Immobilie und wird berechnet, indem die Netto-Mieteinnahmen durch den Kaufpreis oder den aktuellen Marktwert der Immobilie geteilt werden. Eine niedrigere Cap Rate kann auf eine teurere Immobilie hinweisen, während eine höhere Cap Rate auf eine potenziell höhere Rendite hindeutet.

6. Verschuldungsgrad

Der Verschuldungsgrad misst das Verhältnis von Schulden zu Gesamtvermögen eines REITs. Diese Kennzahl ist entscheidend, da sie aufzeigt, wie stark ein REIT fremdfinanziert ist, was wiederum Risiken in Zeiten steigender Zinsen birgt.

7. Occupancy Rate

Die Belegungsrate gibt an, welcher Prozentsatz der verfügbaren Einheiten oder Flächen eines REITs vermietet ist. Eine hohe Belegungsrate deutet auf eine starke Nachfrage und effektive Vermögensverwaltung hin.

Diese Kennzahlen sind wesentlich für das Verständnis der finanziellen Gesundheit und der operativen Effizienz eines REITs. Investoren sollten diese Indikatoren nutzen, um die Performance verschiedener REITs zu vergleichen und die besten Investitionsmöglichkeiten in diesem speziellen Segment des Immobilienmarktes zu identifizieren.

Bei REITs ist die Berechnung der Ausschüttungsquote von Dividenden tatsächlich spezifisch und unterscheidet sich von der herkömmlichen Berechnung bei anderen Aktien. Dies liegt hauptsächlich daran, dass REITs besondere gesetzliche Anforderungen erfüllen müssen, um steuerliche Vorteile zu erhalten, was sich direkt auf ihre Dividendenpolitik auswirkt.

Grundlagen der Dividenden bei REITs

REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten, um ihren steuerbefreiten Status auf Unternehmensebene zu erhalten. Dieser hohe Ausschüttungsgrad ist charakteristisch und unterscheidet REITs von anderen Aktiengesellschaften, die möglicherweise einen geringeren Prozentsatz ihres Gewinns ausschütten oder ihre Gewinne reinvestieren.

Berechnung der Ausschüttungsquote

Bei den meisten Unternehmen wird die Ausschüttungsquote als Verhältnis der Dividenden pro Aktie zum Gewinn pro Aktie (EPS) berechnet. Bei REITs ist diese Methode jedoch nicht immer aussagekräftig, da der Gewinn durch nicht zahlungswirksame Posten wie Abschreibungen erheblich beeinflusst wird. Abschreibungen sind bei Immobilieninvestitionen besonders relevant, da Immobilien über lange Zeiträume abgeschrieben werden.

Stattdessen wird bei REITs häufig die Ausschüttungsquote basierend auf den „Funds From Operations“ (FFO) oder den „Adjusted Funds From Operations“ (AFFO) berechnet. Diese Kennzahlen bieten ein realistischeres Bild des operativen Cashflows, der für Dividendenausschüttungen zur Verfügung steht.

Funds From Operations (FFO)

FFO wird berechnet, indem der Netto-Jahresüberschuss um Abschreibungen und Amortisationen sowie Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf von Immobilien und Immobilienabschreibungen angepasst wird. Die Ausschüttungsquote basierend auf FFO ist dann:

oder

Adjusted Funds From Operations (AFFO)

AFFO geht einen Schritt weiter und passt FFO um Mieteinnahmenanpassungen und andere nicht zahlungswirksame Posten an, um eine noch genauere Schätzung des nachhaltigen operativen Cashflows zu bieten. Die Ausschüttungsquote basierend auf AFFO ist dann:

oder

Diese speziellen Berechnungen für REITs ermöglichen es den Investoren, eine klarere Vorstellung davon zu bekommen, wie nachhaltig die Dividenden eines REITs sind, insbesondere im Hinblick auf den operativen Cashflow, der tatsächlich zur Ausschüttung zur Verfügung steht. Dies ist entscheidend, da die hohe gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung das Risiko birgt, dass REITs möglicherweise Kapital aufnehmen müssen, um ihre Dividenden zu finanzieren, wenn der operative Cashflow nicht ausreicht.

Berechnung FFO Dividendenausschüttungsquote

Hier ist ein allgemeines Beispiel, wie man die Kennzahl Funds From Operations (FFO) für einen Real Estate Investment Trust (REIT) berechnen könnte:

Berechnung des FFO:

1. Reingewinn (Net Income):
   Nehmen wir an, der Reingewinn beträgt 1.000.000 €.
2. Plus: Abschreibungen (Depreciation):
   Abschreibungen auf Immobilien und Ausrüstung, angenommen 200.000 €.
3. Plus: Amortisation von immateriellen Vermögenswerten (Amortization of Intangibles):
   Amortisation beispielsweise von Mietrechten, angenommen 50.000 €.
4. Minus: Gewinne aus dem Verkauf von Anlagevermögen (Gains on Sales of Fixed Assets):
   Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien oder anderen Anlagegütern, angenommen 100.000 €.

In diesem Beispiel beträgt der FFO 1.150.000 €. Dies ist eine vereinfachte Berechnung, die Ihnen hilft, das Konzept zu verstehen. In der Praxis können zusätzliche Anpassungen notwendig sein, je nach spezifischen Rechnungslegungsrichtlinien und finanziellen Transaktionen des Unternehmens.

Beispiel für die Dividendenausschüttungsquote

Um die Dividendenausschüttungsquote (Dividend Payout Ratio) auf Basis des Funds From Operations (FFO) für ein Beispiel zu berechnen, benötigen wir Informationen über die ausgeschütteten Dividenden. Angenommen, das Unternehmen hat Dividenden in Höhe von 800.000 € für den gleichen Zeitraum ausgeschüttet, in dem der FFO 1.150.000 € beträgt. Die Dividendenausschüttungsquote lässt sich dann wie folgt berechnen:

In diesem Beispiel beträgt die Dividendenausschüttungsquote also etwa 69,57%. Das bedeutet, dass das Unternehmen etwa 69,57% seines FFO in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet hat.

Die Investition in REITs für Dividendenzwecke kann durchaus attraktiv sein, doch sie sollte anhand mehrerer Faktoren bewertet werden, um zu bestimmen, ob sie für das spezifische Anlageziel eines Investors geeignet ist. Hier ist ein zusammenfassendes Fazit über die Vorzüge und potenziellen Risiken:

Vorteile von REITs als Dividendeninvestitionen:

1. Hohe Dividendenrenditen: REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden auszuschütten. Das führt in der Regel zu höheren Dividendenrenditen im Vergleich zu vielen anderen Aktien.
2. Regelmäßige Einkünfte: Die regelmäßige und relativ hohe Dividendenausschüttung macht REITs zu einer attraktiven Option für Einkommenssuchende Investoren, insbesondere für diejenigen, die einen stetigen Einkommensstrom im Ruhestand suchen.
3. Steuerliche Vorteile: In vielen Ländern genießen REITs steuerliche Vorteile, die ihre steuerliche Belastung auf Unternehmensebene minimieren und somit mehr Mittel für Dividenden freimachen.
4. Diversifikation: Eine Investition in REITs bietet Zugang zu einer Vielzahl von Immobilienmärkten und -typen, was die Diversifikation des Portfolios erhöht und das Risiko streut.

Risiken und Überlegungen:

1. Marktvolatilität und Zinsrisiko: REITs sind empfindlich gegenüber Zinssatzschwankungen. Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erhöhen und die Immobilienwerte sowie die REIT-Preise senken.
2. Wirtschaftliche Abhängigkeit: Die Performance von REITs hängt stark von der Gesundheit des Immobiliensektors ab. Wirtschaftliche Abschwünge können sich negativ auf Mieteinnahmen und Immobilienwerte auswirken.
3. Liquiditätsrisiken: Obwohl REITs liquider sind als direkte Immobilieninvestitionen, kann der Verkauf von Anteilen in einem niedrigen Markt zu Verlusten führen.
4. Hohe Ausschüttungszwang: Die Verpflichtung, einen großen Teil des Einkommens auszuschütten, kann dazu führen, dass REITs weniger Kapital für Wachstum und Investitionen haben, was langfristig das Wertsteigerungspotenzial einschränken könnte.

Fazit:

Investitionen in REITs können eine lohnende Ergänzung für ein diversifiziertes Anlageportfolio sein, insbesondere für diejenigen, die auf der Suche nach höheren Dividenden und regelmäßigen Einkünften sind. Allerdings sollten Investoren die mit REITs verbundenen spezifischen Risiken und die gesamtwirtschaftlichen Bedingungen berücksichtigen. Eine gründliche Analyse der finanziellen Gesundheit und der operativen Leistung der jeweiligen REITs sowie des breiteren Immobilienmarktes ist unerlässlich, um fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen. Es empfiehlt sich auch, professionelle Beratung in Betracht zu ziehen, um eine Investitionsstrategie zu entwickeln, die sowohl den finanziellen Zielen als auch der Risikotoleranz des Anlegers entspricht.