Die Frage, ob Zuwanderung den Wohnungsmangel in Deutschland verschärft hat, lässt sich grundsätzlich mit Ja beantworten. Mehr Menschen bedeuten bei einem gegebenen Wohnungsbestand eine höhere Nachfrage nach Wohnungen. Allerdings wäre es zu kurz gegriffen, die heutige Wohnungsnot allein auf Migration zurückzuführen. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus starkem Bevölkerungszuwachs, einer Konzentration der Nachfrage auf bestimmte Städte und Regionen und einem Wohnungsbau, der mit dieser Entwicklung vielerorts nicht Schritt gehalten hat.
Die Größenordnung der Zuwanderung ist erheblich. Addiert man die jährlichen Wanderungssalden des Statistischen Bundesamtes, sind zwischen 2015 und 2025 insgesamt rund 6,12 Millionen Menschen mehr aus dem Ausland nach Deutschland zugezogen als Deutschland verlassen haben. Besonders hohe Wanderungsüberschüsse gab es 2015 mit rund 1,14 Millionen Menschen und 2022 mit rund 1,46 Millionen. Seitdem ist die Nettozuwanderung allerdings deutlich zurückgegangen. Im Jahr 2025 betrug sie noch etwa 235.000 Personen.
Diese zusätzlichen Menschen benötigen Wohnraum. Dabei spielt zunächst keine Rolle, aus welchem Grund jemand nach Deutschland kommt – ob als Arbeitnehmer, Student, EU-Bürger, Familienangehöriger oder Schutzsuchender. Jeder zusätzliche Haushalt erhöht grundsätzlich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Das bedeutet allerdings nicht, dass sechs Millionen zusätzliche Einwohner auch sechs Millionen zusätzliche Wohnungen erfordern. Menschen leben in Haushalten zusammen, und Zugewanderte verfügen im Durchschnitt über weniger Wohnfläche pro Person als Menschen ohne Zuwanderungsgeschichte. Der Sachverständigenrat für Integration und Migration weist zudem darauf hin, dass Zugewanderte häufiger in größeren oder überbelegten Haushalten leben.
Parallel zur Zuwanderung ist der Wohnungsbestand gewachsen. Ende 2015 gab es in Deutschland rund 41,5 Millionen Wohnungen, Ende 2025 waren es etwa 44,0 Millionen. Innerhalb von zehn Jahren kamen damit rund 2,5 Millionen Wohnungen hinzu. Dieser Vergleich zeigt bereits, dass Deutschland durchaus erheblich gebaut hat. Er beweist aber weder, dass diese 2,5 Millionen Wohnungen ausschließlich wegen der Zuwanderung benötigt wurden, noch lässt sich die Zahl direkt mit den 6,12 Millionen Nettozuwanderern vergleichen. Entscheidend ist die Zahl der Haushalte, deren Größe und vor allem der Ort, an dem die Wohnungen benötigt werden.
Gerade die räumliche Verteilung ist ein Kern des Problems. Deutschland hat nicht überall Wohnungsmangel. Während Wohnungen in wirtschaftlich schwächeren oder schrumpfenden Regionen teilweise leer stehen, herrscht in vielen Großstädten, Universitätsstädten und wirtschaftsstarken Regionen erhebliche Knappheit. Genau dorthin zieht es sowohl Menschen aus dem Ausland als auch Binnenwanderer aus anderen Teilen Deutschlands. Der Sachverständigenrat für Integration und Migration stellt deshalb fest, dass besonders in Städten eine steigende Nachfrage auf ein nur langsam wachsendes Angebot trifft.
Dass die Zuwanderung den zusätzlichen Wohnungsbedarf messbar erhöht hat, zeigen auch Modellrechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft. Für die Jahre 2021 bis 2025 musste das Institut seinen geschätzten jährlichen Wohnungsbedarf von ursprünglich rund 308.000 auf etwa 372.600 Wohnungen erhöhen. Als wesentlichen Grund nennt das IW eine deutlich höhere Zuwanderung als zuvor angenommen. Die tatsächliche Zuwanderung lag nach diesen Berechnungen um etwa 1,5 Millionen Menschen über der ursprünglichen Prognose, unter anderem infolge der Fluchtmigration aus der Ukraine seit 2022.
Gleichzeitig konnte der Wohnungsbau mit diesem Bedarf nicht Schritt halten. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012. Zwischen 2021 und 2023 waren es noch jeweils rund 294.000 Wohnungen gewesen. Damit lag die tatsächliche Bautätigkeit zuletzt deutlich unter verschiedenen Schätzungen des zusätzlichen Bedarfs.
Der Wohnungsmangel kann jedoch nicht allein mit der Zuwanderung seit 2015 erklärt werden. In deutschen Großstädten war Wohnraum bereits zuvor knapp. Eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft aus dem Jahr 2014 beschrieb schon damals angespannte Wohnungsmärkte insbesondere in Berlin, München und Hamburg. Für den Zeitraum 2011 bis 2015 ergaben spätere Berechnungen des Instituts, dass bundesweit nur etwa 53 Prozent des errechneten zusätzlichen Baubedarfs tatsächlich realisiert wurden; in vielen Großstädten war das Verhältnis noch ungünstiger.
Hinzu kommen strukturelle Veränderungen innerhalb der bereits vorhandenen Bevölkerung. Die durchschnittlichen Haushalte werden kleiner, und insbesondere die Zahl der Einpersonenhaushalte ist langfristig gestiegen. Dadurch kann selbst bei gleichbleibender Einwohnerzahl mehr Wohnraum benötigt werden. Gleichzeitig konzentrieren sich Arbeitsplätze, Hochschulen und Infrastruktur in bestimmten Ballungsräumen, was zusätzliche Binnenwanderung auslöst. Hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten, höhere Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren und begrenztes Bauland erschweren wiederum die Ausweitung des Angebots.
Die Entwicklung zeigt deshalb zwei Dinge gleichzeitig. Erstens hat die starke Zuwanderung der vergangenen Jahre die Nachfrage nach Wohnraum deutlich erhöht und damit den Wohnungsmangel insbesondere in ohnehin angespannten Städten und Ballungsräumen verschärft. Ohne diese zusätzliche Nachfrage wären viele regionale Wohnungsmärkte wahrscheinlich weniger angespannt. Zweitens entstand die Knappheit nicht allein durch Migration. In mehreren Großstädten bestand bereits vor der großen Flüchtlingszuwanderung des Jahres 2015 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Wohnungsbau und wachsender Nachfrage.
Auch der umgekehrte Schluss wäre daher zu einfach: Aus der Tatsache, dass Zuwanderung zusätzlichen Wohnraum benötigt, folgt nicht, dass eine Verringerung der ausländischen Bevölkerung automatisch sämtliche Wohnungsprobleme lösen würde. Wohnungsmangel ist regional, betrifft unterschiedliche Wohnungstypen und Preissegmente und hängt wesentlich davon ab, wo Menschen leben und arbeiten wollen. Zudem können Arbeitskräfte, die selbst zugewandert sind, gleichzeitig Teil der wirtschaftlichen Basis für Bauwirtschaft, Pflege, Industrie und andere Bereiche sein. Der Sachverständigenrat weist beispielsweise darauf hin, dass Wohnungsknappheit inzwischen selbst zu einem Hindernis bei der Gewinnung ausländischer Fachkräfte geworden ist.
Das sachliche Fazit lautet deshalb: Zuwanderung hat den Wohnungsmangel in Deutschland nicht verursacht, aber sie hat ihn deutlich verschärft. Besonders problematisch wurde dies dort, wo eine stark wachsende Bevölkerung auf ein schon zuvor knappes Wohnungsangebot traf. Die entscheidende wohnungspolitische Frage ist daher nicht nur, wie viele Menschen nach Deutschland kommen, sondern ob der Wohnungsbestand dort schnell genug wächst, wo die zusätzliche Nachfrage tatsächlich entsteht.