Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten deutscher Großstädte gehört zu den drängendsten sozialen und wirtschaftlichen Problemen der Gegenwart. Besonders in Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf und München fällt es vielen Menschen zunehmend schwer, eine Wohnung zu finden, die sowohl ihren Bedürfnissen entspricht als auch dauerhaft bezahlbar ist. Betroffen sind längst nicht mehr ausschließlich Haushalte mit niedrigen Einkommen. Auch Beschäftigte mit mittleren Einkommen, junge Familien, Studierende, Auszubildende und Menschen, die für einen Arbeitsplatz in eine Großstadt ziehen, erleben einen Wohnungsmarkt, auf dem verfügbare Wohnungen knapp und Neuvermietungen häufig teuer sind. Hinter dieser Entwicklung steht jedoch nicht eine einzelne Ursache, sondern ein Zusammenspiel aus hoher Nachfrage, zu geringer Bautätigkeit, steigenden Kosten, begrenzten Flächen und politischen sowie rechtlichen Rahmenbedingungen.
Ein grundlegendes Problem besteht in der anhaltenden Diskrepanz zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage. Wirtschaftlich starke Metropolregionen ziehen Menschen wegen ihrer Arbeitsplätze, Hochschulen, kulturellen Angebote und sozialen Infrastruktur an. Gleichzeitig verändert sich die Struktur der Haushalte. Eine wachsende Zahl von Einpersonenhaushalten erhöht beispielsweise den Wohnungsbedarf auch dann, wenn die Bevölkerungszahl weniger stark zunimmt. In vielen Großstädten wächst der Bedarf an Wohnungen deshalb schneller, als zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann.
Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung in Berlin. Die Hauptstadt ist seit Beginn der 2010er-Jahre stark gewachsen. Die Bautätigkeit konnte mit diesem Wachstum trotz erheblicher Neubauaktivitäten nicht dauerhaft Schritt halten. Ähnliche Engpässe bestehen auch in anderen wirtschaftlich attraktiven Städten. Dabei beschränkt sich der Preisdruck längst nicht mehr auf besonders begehrte Innenstadtviertel. Steigende Wohnkosten erfassen zunehmend äußere Stadtteile und das Umland, weil Wohnungssuchende auf günstigere Standorte ausweichen und dadurch auch dort die Nachfrage steigt.
Der naheliegende Ausweg wäre ein deutlich größeres Wohnungsangebot. In der Praxis lässt sich dieses jedoch nicht kurzfristig schaffen. Zwischen der Planung eines Wohngebäudes und seiner Fertigstellung können mehrere Jahre liegen. Grundstücke müssen verfügbar sein, Bebauungspläne erstellt oder geändert, Genehmigungen erteilt, Finanzierungen gesichert und Bauunternehmen gefunden werden. Selbst bereits genehmigte Projekte werden deshalb nicht zwangsläufig unmittelbar gebaut. Deutschland verfügt über einen erheblichen Bestand genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen. Das zeigt, dass die Wohnungsfrage nicht allein durch schneller erteilte Baugenehmigungen gelöst werden kann.
Hinzu kommt eine erhebliche Verteuerung des Bauens. Material, Löhne und technische Gebäudeausstattung sind langfristig deutlich teurer geworden. Anforderungen an Energieeffizienz, Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit und Gebäudetechnik erhöhen einerseits die Qualität und Sicherheit neuer Gebäude, können andererseits aber die Herstellungskosten steigern. Zugleich erschweren komplexe Planungs- und Genehmigungsverfahren die schnelle Umsetzung von Projekten. Jede zusätzliche Vorgabe mag für sich genommen nachvollziehbar sein; in ihrer Summe können zahlreiche Anforderungen jedoch dazu führen, dass Planung und Bau aufwendiger und teurer werden.
Eine zentrale Rolle spielt außerdem die Finanzierung. Immobilienprojekte werden in der Regel nur teilweise mit Eigenkapital finanziert. Steigen die Kreditzinsen, erhöhen sich deshalb die Kosten eines Neubauprojekts erheblich. Ein Gebäude, das unter den Finanzierungsbedingungen einer langjährigen Niedrigzinsphase wirtschaftlich tragfähig gewesen wäre, kann bei höheren Zinsen plötzlich unrentabel werden. Projektentwickler verschieben Vorhaben, verändern ihre Planungen oder verzichten vollständig auf deren Umsetzung. Dadurch kann die Neubautätigkeit gerade in einer Phase zurückgehen, in der wegen der bestehenden Wohnungsknappheit eigentlich besonders viel gebaut werden müsste.
Noch schwieriger wird die Situation durch die Entwicklung der Grundstückspreise. Bauland ist in attraktiven Städten begrenzt und lässt sich nicht beliebig vermehren. Hohe Bodenpreise verteuern jedes darauf errichtete Gebäude, unabhängig davon, ob später Miet- oder Eigentumswohnungen entstehen. Wer ein Grundstück zu einem hohen Preis erwirbt, muss entsprechend hohe Einnahmen erzielen, damit sich das Projekt wirtschaftlich trägt. Dadurch entsteht insbesondere in guten Lagen ein struktureller Anreiz, hochpreisige Wohnungen zu errichten. Preisgünstiger Neubau lässt sich unter solchen Bedingungen häufig nur realisieren, wenn Grundstücke vergünstigt bereitgestellt, Fördermittel eingesetzt oder Teile eines Projekts gezielt für preisgebundenen Wohnraum reserviert werden.
Darin zeigt sich ein grundlegender Zielkonflikt des Wohnungsmarktes. Private Unternehmen investieren grundsätzlich dort, wo sie unter Berücksichtigung von Kosten und Risiken eine ausreichende Rendite erwarten können. Von ihnen kann deshalb nicht automatisch erwartet werden, dass sie Wohnungen zu Preisen errichten, die unter den gegebenen Bau- und Grundstückskosten wirtschaftlich kaum tragfähig sind. Gleichzeitig ist Wohnen kein gewöhnliches Konsumgut. Menschen können auf Wohnraum nicht verzichten und benötigen ihn dort, wo ihr berufliches und soziales Leben stattfindet. Gerade deshalb kommt dem Staat und den Kommunen eine besondere Rolle zu. Sie können durch sozialen Wohnungsbau, kommunale Wohnungsunternehmen, Förderprogramme, Baulandpolitik und planungsrechtliche Vorgaben Einfluss darauf nehmen, welche Wohnungen entstehen und für welche Einkommensgruppen sie zugänglich sind.
Auch die Nutzung knapper Flächen wird damit zu einer politischen Verteilungsfrage. Städte benötigen nicht nur Wohnungen, sondern ebenso Gewerbeflächen, Büros, Schulen, Verkehrsinfrastruktur, Grünanlagen und soziale Einrichtungen. Gleichzeitig konkurrieren verschiedene Formen des Wohnungsbaus miteinander. Hochpreisige Eigentumswohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und geförderter Wohnungsbau beanspruchen dieselben begrenzten Flächen. Die entscheidende Frage lautet daher nicht allein, wie viel gebaut wird, sondern ebenso, was gebaut wird, wo es entsteht und für welche Bevölkerungsgruppen der neue Wohnraum bezahlbar ist.
Für Wohnungssuchende wird die angespannte Lage besonders bei Neuvermietungen sichtbar. In Städten wie Berlin liegen die öffentlich angebotenen Mieten deutlich über dem Niveau vieler bestehender Mietverhältnisse. Daraus entsteht eine zunehmende Spaltung des Wohnungsmarktes. Wer seit vielen Jahren in einer vergleichsweise günstigen Wohnung lebt, ist häufig wesentlich weniger belastet als jemand, der neu in die Stadt zieht oder wegen einer veränderten Lebenssituation eine größere Wohnung benötigt. Ein Umzug kann dadurch einen erheblichen Anstieg der monatlichen Wohnkosten verursachen. Diese sogenannte Lock-in-Wirkung führt zugleich dazu, dass manche Menschen in Wohnungen bleiben, die eigentlich nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen, weil ein Wechsel finanziell kaum attraktiv ist.
Zu den Kaltmieten kommen die Betriebskosten hinzu. Heizenergie, Warmwasser, kommunale Gebühren, Versicherungen, Gebäudedienstleistungen und andere laufende Ausgaben können die tatsächliche Wohnkostenbelastung erheblich erhöhen. Gerade Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen spüren steigende Energie- und Betriebskosten besonders stark, weil Wohnen einen größeren Anteil ihres verfügbaren Einkommens beansprucht. Entscheidend ist deshalb nicht allein die Höhe der Kaltmiete, sondern die gesamte monatliche Belastung.
Die Wohnungsnot in deutschen Großstädten lässt sich daher weder ausschließlich mit Zuwanderung noch mit Bürokratie, hohen Baukosten oder dem Verhalten privater Investoren erklären. Sie ist das Ergebnis mehrerer Entwicklungen, die sich gegenseitig verstärken. Eine hohe Nachfrage trifft auf ein nur langsam wachsendes Angebot. Hohe Grundstückspreise, Baukosten und Finanzierungskosten erschweren zusätzlichen Neubau. Langwierige Planungsprozesse begrenzen die Geschwindigkeit, mit der Städte auf Veränderungen reagieren können. Gleichzeitig führt die wirtschaftliche Logik des Immobilienmarktes dazu, dass preisgünstiger Neubau in besonders teuren Lagen häufig nicht ohne öffentliche Förderung oder andere staatliche Instrumente entsteht.
Eine nachhaltige Verbesserung setzt deshalb an mehreren Stellen gleichzeitig an. Städte benötigen schneller verfügbares Bauland, verlässlichere und effizientere Genehmigungsverfahren sowie Rahmenbedingungen, unter denen einfacher und kostengünstiger gebaut werden kann. Bestehende Gebäude können durch Aufstockungen, Dachausbauten und Umnutzungen zusätzlichen Wohnraum schaffen, ohne neue Siedlungsflächen in gleichem Umfang zu beanspruchen. Gleichzeitig bleiben sozialer und kommunaler Wohnungsbau wichtig, wenn auch Haushalte mit niedrigeren Einkommen Zugang zu angespannten Wohnungsmärkten erhalten sollen. Hinzu kommt die Frage, wie Verkehr und Infrastruktur im Umland verbessert werden können, damit sich der Wohnungsmarkt einer Metropole nicht ausschließlich auf ihr Stadtgebiet konzentriert.
Die eigentliche Herausforderung besteht damit nicht darin, eine einzige Ursache der Wohnungsnot zu beseitigen. Erforderlich ist vielmehr eine langfristige Wohnungspolitik, die Neubau, Bestand, Bodenpolitik, soziale Förderung, Infrastruktur und wirtschaftliche Rahmenbedingungen gemeinsam betrachtet. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht allein dadurch, dass mehr gebaut wird. Entscheidend ist, ausreichend Wohnungen dort zu schaffen, wo Menschen leben und arbeiten wollen, und gleichzeitig dafür zu sorgen, dass ein angemessener Teil dieses Wohnraums auch für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen erreichbar bleibt. Genau darin liegt eine der zentralen stadtpolitischen Aufgaben der kommenden Jahre.