Die angespannte Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt lässt sich nicht allein mit einer hohen Bevölkerungszahl erklären. Entscheidend ist vielmehr, dass in vielen Städten und wirtschaftlich starken Regionen eine hohe Nachfrage auf ein zu kleines und nur langsam wachsendes Wohnungsangebot trifft. Nach der Prognose des ifo Instituts sollen 2026 lediglich 185.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Für 2027 werden 195.000 und für 2028 rund 210.000 Fertigstellungen erwartet. Selbst dann läge der Wohnungsbau noch etwa 17 Prozent unter dem Niveau von 2024.
Ein wesentlicher Grund für die Knappheit ist daher das unzureichende Angebot. Hohe Baukosten, steigende Finanzierungskosten, umfangreiche Vorschriften und lange Genehmigungs- und Bauzeiten erschweren neue Projekte. Zwischen der Genehmigung und der Fertigstellung einer Wohnung vergehen inzwischen durchschnittlich etwa 27 Monate. Dadurch reagiert der Wohnungsbau nur sehr langsam auf eine steigende Nachfrage. Selbst wenn heute mehr Projekte genehmigt würden, stünden die Wohnungen häufig erst Jahre später zur Verfügung.
Gleichzeitig hat auch die Nachfrage zugenommen. Dazu tragen Bevölkerungswachstum und Zuwanderung bei, aber ebenso gesellschaftliche Veränderungen. Immer mehr Menschen leben allein, Haushalte werden im Durchschnitt kleiner und benötigen deshalb mehr Wohnungen pro Einwohner. Hinzu kommt die starke Konzentration auf Ballungsräume. Viele Menschen ziehen dorthin, wo Arbeitsplätze, Hochschulen und eine gute Infrastruktur vorhanden sind. In ländlichen oder wirtschaftlich schwächeren Regionen können dagegen Wohnungen leer stehen, obwohl in Großstädten akuter Mangel herrscht.
Die Aussage, Deutschland habe schlicht „zu viele Menschen“, greift deshalb zu kurz. Nicht jeder zusätzliche Einwohner verursacht automatisch eine Wohnungsnot. Problematisch wird es, wenn die Zahl der Haushalte schneller wächst als das verfügbare Wohnungsangebot und der Neubau nicht mit dieser Entwicklung Schritt hält. Zudem fehlen häufig nicht irgendwelche Wohnungen, sondern vor allem bezahlbare Mietwohnungen in den nachgefragten Regionen.
Der Wohnungsmangel ist somit das Ergebnis eines Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage ist in vielen Städten tatsächlich sehr hoch, doch der entscheidende Engpass liegt in der geringen Bautätigkeit, den langen Realisierungszeiten und der ungleichen regionalen Verteilung des Wohnraums. Eine wirksame Wohnungspolitik müsste deshalb den Neubau beschleunigen, Baukosten senken, Genehmigungsverfahren vereinfachen und zugleich die Infrastruktur in kleineren Städten und ländlichen Regionen stärken. Nur dann kann sich die Nachfrage besser verteilen und der Druck auf die besonders angespannten Wohnungsmärkte nachlassen.